Lo Studio n. 36-2026/T del Consiglio Nazionale del Notariato analizza il regime fiscale applicabile alla cessione di immobili appartenenti alle categorie catastali “F” (F1 aree urbane, F2 fabbricati collabenti, F3 fabbricati in corso di costruzione, F4 in corso di definizione e F5 lastrici solari) effettuata da soggetti passivi IVA, affermando in particolare quanto segue:
per le aree urbane (F1) non è sufficiente la classificazione catastale per determinare l’applicazione dell’IVA, dovendosi verificare la destinazione del bene prevista dagli strumenti urbanistici;
per i fabbricati in corso di costruzione (F3) e in corso di definizione (F4), la cessione è considerata sempre imponibile IVA, in quanto tali beni sono ancora inseriti nel ciclo produttivo dell’impresa.
la cessione di fabbricati collabenti (F2) e lastrici solari (F5) rientra di regola nel regime di esenzione IVA previsto dall’art. 10, n. 8-bis, DPR 633/1972, salvo i casi di imponibilità previsti dalla norma.
Se tali beni vengono ceduti come pertinenze, il regime applicabile varia a seconda della natura del bene a cui accedono:
il trasferimento delle aree urbane pertinenziali rientra nel campo di applicazione dell’iva secondo la natura del bene principale nel solo caso in cui risultano suscettibili di utilizzazione edificatoria, essendo in caso contrario soggetto ad imposta di registro
il trasferimento di fabbricati pertinenziali in corso di costruzione e/o in corso di definizione, trovandosi i medesimi ancora nel ciclo produttivo dell’impresa e dovendosi pertanto prescindere dal regime previsto per i beni ultimati proprio dei beni principali, risulta soggetto ad IVA.
il trasferimento dei fabbricati collabenti e dei lastrici solari pertinenziali rientra nel perimetro applicativo dell’art. 10 – 8 bis DPR Iva (regime di esenzione salvo i casi espressamente previsti) in caso di cessione come pertinenze di una abitazione e in quello dell’8 ter (regime di esenzione salvo i casi espressamente previsti) se invece vengono ceduti come pertinenze di un bene strumentale.
Particolare attenzione è dedicata anche alle agevolazioni “prima casa”, ritenute applicabili, in determinate condizioni, anche ai fabbricati collabenti e ai beni in corso di costruzione o definizione.
