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06 novembre 2018

Superamento del limite di finanziabilità e nullità del mutuo fondiario

Il contratto di mutuo fondiario che supera l’80% del valore del bene ipotecato è totalmente nullo. Questo è il nuovo orientamento della Cassazione che, con una recente sentenza, ribalta quanto sostenuto in precedenza dalla giurisprudenza.

La Suprema Corte aveva adottato due differenti interpretazioni a riguardo: da un lato riconduceva il superamento del limite di finanziabilità alla nullità parziale, relativamente alla parte di finanziamento eccedente i limiti di legge, mentre dall’altro lo sanzionava esclusivamente con conseguenze sanzionatorie per la banca.

La Cassazione è stata chiara i diversi orientamenti sostenuti in precedenza, costituiscono una “inaccettabile protezione dell’illegalità”: il limite di finanziabilità non superiore all’80% del valore dell’immobile concesso in garanzia, infatti, non vuole tutelare la stabilità della singola banca, ma costituisce un interesse dell’economia nazionale a stimolare le banche a concedere finanziamenti.

Sanzionare il superamento del limite con la nullità parziale o con il pagamento di una una mera sanzione significherebbe permettere alla banca “di disporre della fattispecie del credito fondiario, mantenendone i benefici correlati pur nel mancato rispetto dei limiti di legge, con conseguente pregiudizio delle pretese dei creditori concorrenti”.

La Corte esamina anche le sorti del contratto nullo e ribadisce la possibilità, su istanza di parte, procedere con la riqualificazione del contratto nell’ordinario finanziamento ipotecario.

Novità non di poco conto visto l’appeal che il mutuo fondiario ha non solo sulle banche, ma anche sui consumatori: oltre ai privilegi per l’istituto creditore, questa tipologia di mutuo aiuta anche chi vuole comprare la prima casa con tassi d’interesse più convenienti e spese notarili più basse.