diritto societario
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31 Marzo 2020

Cartolarizzazioni e valorizzazione del patrimonio immobiliare

Tra i soggetti che agiscono nello scenario delle operazioni di cartolarizzazione, sono degne di particolare interesse le Real Estate Owned Company (ReoCo), vale a dire quella particolare categoria di Special Purpose Vehicle (SPV) che ha il compito di acquisire, gestire e valorizzare i beni, con particolare riferimento al patrimonio immobiliare, posti a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione.

Introdotta nel 2017 nella L. 130/1999 – Legge sulla Cartolarizzazione, la ReoCo è stata oggetto di alcuni interventi contenuti nel D.L. 34/2019, c.d. Decreto Crescita, finalizzati a potenziarne l’operatività.

Il Decreto Crescita ha altresì meglio delineato, seppur lasciando qualche ombra, la fattispecie della cartolarizzazione immobiliare e di beni mobili registrati.

Nei paragrafi che seguono si presenteranno i principali aspetti delle ReoCo e delle cartolarizzazioni immobiliari e di beni mobili registrati così come risultano dall’ultimo intervento normativo.

 

1. Il ruolo delle ReoCo

Le ReoCo svolgono una funzione di notevole importanza nelle operazioni di cartolarizzazione. L’articolo 7.1, comma 4, della Legge sulla Cartolarizzazione dispone che la ReoCo è una società di capitali avente come oggetto sociale esclusivo l’acquisizione, la gestione e la valorizzazione, nell’interesse dell’operazione di cartolarizzazione – direttamente o attraverso una o più ulteriori società veicolo d’appoggio, autorizzate ad assumere, totalmente o parzialmente, il debito originario – beni immobili e beni mobili registrati nonché gli altri beni e diritti connessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, inclusi i beni oggetto di contratti di leasing, anche se risolti, eventualmente assieme ai rapporti derivanti da tali contratti.

La ReoCo è quindi un veicolo di appoggio della SPV cessionaria dei crediti oggetto di cartolarizzazione ed emittente i titoli che incorporano tali crediti (società cessionaria dei crediti e società che emette i titoli possono, però, anche non coincidere), generalmente interamente posseduta dalla SPV stessa, e con una funzione strumentale avente ad oggetto i beni sottostanti ai crediti.

Nel caso in cui i crediti oggetto di cartolarizzazione siano garantiti da ipoteca, la ReoCo, di regola, partecipa alle procedure di esecuzione immobiliare, sostenendo il prezzo di vendita con interventi finalizzati a favorire azioni di rilancio da parte degli altri partecipanti oppure rendendosi essa stessa aggiudicataria dell’immobile. Può inoltre acquistare i beni al di fuori delle procedure esecutive. Rendendosi titolare degli immobili e degli altri beni posti a garanzia dei crediti oggetto dell’operazione, con la finalità di valorizzarli e venderli ottenendone il massimo realizzo, la ReoCo assume su di sé il rischio della gestione di tali asset, mantenendone indenne la SPV.

Tra gli interventi del Decreto Crescita volti ad ampliare il ruolo delle ReoCo vi è l’introduzione della possibilità di costituire più di una ReoCo a servizio della medesima operazione di cartolarizzazione. Prima, infatti, una SPV poteva servirsi di una sola ReoCo mentre, a seguito della recente modifica normativa, non solo le SPV possono costituire più di una ReoCo d’appoggio, ma le stesse ReoCo, a loro volta, possono agire direttamente oppure tramite altre ReoCo appositamente costituite, consentendo, in tal modo, un maggiore raggio di azione nella gestione degli asset (ad esempio, differenziando tra più ReoCo la gestione e valorizzazione degli immobili in base alla diversa tipologia degli stessi).

Degna di nota è, inoltre, la specificazione effettuata dal Decreto Crescita in merito al regime di segregazione patrimoniale applicato alle ReoCo. In proposito, il testo modificato dell’articolo 7.1, comma 4, della Legge sulla Cartolarizzazione dispone espressamente che i beni acquistati e gestiti dalle ReoCo, nonché i proventi che ne derivano, costituiscono un patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle ReoCo stesse, non aggredibile, pertanto, da creditori diversi dalla SPV di cartolarizzazione, nell’interesse dei portatori dei titoli emessi nell’ambito dell’operazione.

A vantaggio delle operazioni effettuate dalle ReoCo, il Decreto Crescita ha introdotto altresì la specificazione che al trasferimento dei beni e dei diritti a garanzia dei crediti oggetto dell’operazione si applica il regime semplificato di cui all’articolo 58 del Testo Unico Bancario, anche nel caso in cui non si tratti di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco.

 

2. ReoCo e fiscalità

Il Decreto Crescita ha effettuato interventi sulla disciplina delle ReoCo anche in ambito fiscale, rimuovendo ostacoli che potevano fare risultare la posizione delle ReoCo gravosa dal punto di vista tributario sotto più di un aspetto.

Con riferimento alle imposte dirette, l’espressa previsione della segregazione patrimoniale dei beni acquisiti dalle ReoCo e dei loro proventi ha consentito di archiviare definitivamente la posizione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate secondo cui, non potendosi configurare un patrimonio separato rispetto a quello delle ReoCo, i risultati dell’attività di gestione e valorizzazione degli asset erano in ogni caso soggetti a IRES e IRAP. Una volta chiarito, invece, che tali asset costituiscono invece un patrimonio separato, ne deriva che i redditi derivanti dagli stessi non sono imputabili alla ReoCo, e, pertanto, sono esenti dalla tassazione sul reddito di impresa.

In relazione alle imposte indirette, il Decreto Crescita ha espressamente stabilito che alle acquisizioni di immobili effettuate dalle ReoCo, in qualunque circostanza, negoziale, giudiziale o concorsuale, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa. Così come si applicano in misura fissa al successivo realizzo mediante vendita a terzi. Col caveat che, qualora l’acquirente sia un soggetto che svolge attività di impresa, quest’ultimo dichiari, nell’atto di trasferimento, la propria intenzione di cedere l’immobile entro cinque anni dalla data di acquisto e che, in caso di acquisto da parte di soggetti non imprenditori, sussistano i presupposti perché l’acquirente possa beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e non rivenda l’immobile per almeno cinque anni.

 

3. La cartolarizzazione immobiliare e di beni mobili registrati

Di rilevante portata è l’intervento del Decreto Crescita con riferimento alla cartolarizzazione immobiliare e di beni mobili registrati, fattispecie già contemplata dalla L. 145/2018 – Legge di Bilancio 2019, che consiste nella cartolarizzazione non di crediti, bensì di proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto tali beni.

In proposito, il Decreto Crescita ha introdotto nella Legge sulla Cartolarizzazione un nuovo articolo 7.2, che regolamenta le società deputate ad effettuare tale particolare tipo di cartolarizzazione.

In primis, è stato osservato che la formulazione della norma non chiarisce del tutto se la struttura prevista dal legislatore sia quella di una SPV che cartolarizza i proventi derivanti dai beni e dai diritti acquisiti da una ReoCo d’appoggio oppure quella di una c.d. SPV di cartolarizzazione immobiliare che acquisisce essa stessa i beni i cui proventi provvederà a cartolarizzare. Sul punto, in mancanza di un intervento legislativo a chiarimento, viene lasciata la parola alla prassi interpretativa.

È chiaro, invece, che tali società non possono svolgere operazioni di cartolarizzazione di natura diversa dalle cartolarizzazioni immobiliari e di beni mobili registrati, che per ogni operazione vengono individuati i beni e i diritti destinati alla soddisfazione dei diritti dei portatori dei titoli e delle controparti dei contratti derivati con finalità di copertura dei rischi insiti nei crediti e nei titoli ceduti e che i beni, i diritti e i proventi oggetto dell’operazione godono della medesima segregazione patrimoniale introdotta nell’articolo 7.1, comma 4, della Legge sulla Cartolarizzazione.

L’articolo 7.2 dispone inoltre che la società debba individuare un soggetto di adeguata competenza e munito dei necessari titoli abilitativi cui affidare la gestione e valorizzazione degli asset oggetto dell’operazione.

 

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