Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 17 dicembre 2020 n.28972, intervengono sulla questione dell’uso esclusivo, a favore di un condomino, di parti comuni condominiali, sancendo il divieto di creare un diritto reale di uso esclusivo di parti comuni, in quanto in contrasto con il numero chiuso dei diritti reali.
Secondo la sentenza in commento, si verrebbe a creare una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, di cui all’art. 1102 c.c., per cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso.
La vera questione, però, riguarda la sorte dei diritti di uso esclusivo già esistenti.
Secondo la Cassazione bisognerà valutare l’uso esclusivo caso per caso, interpretando la volontà delle parti:
– potrebbe infatti mascherare un diritto di proprietà, ed in tal caso andrebbe riqualificato come proprietà esclusiva: le porzioni definite come in uso esclusivo, magari nel regolamento condominiale, sarebbero in realtà da definirsi come pertinenze, e quindi trasferite in proprietà, assieme alla cosa principale, nei successivi trasferimenti;
– potrebbe essere qualificato come un diritto reale d’uso ex art 1021 cc;
– potrebbe essere considerato un diritto di uso esclusivo tendenzialmente perpetuo e trasferibile (tra le parti) di natura non reale, ma obbligatoria, creato pattiziamente e non riconducibile al diritto reale d’uso di cui agli articoli 1021 c.c.. In questo caso, la facoltà di usare il bene non è riferita ad un soggetto, ma si collega ad una porzione in proprietà individuale senza limiti temporali.
Tali conclusioni sembrano quindi fare salvi i diritti di uso esclusivo sulle parti comuni creati in precedenza, ancorché non riconducibili a veri e propri diritti reali.
