Il regime fiscale per le imposte indirette (esclusa l’IVA) applicabile ai trasferimenti immobiliari a fondi specializzati a titolo di apporto è stato un grande incentivo per i “player” del settore.
Su questa tipologia di trasferimenti immobiliari, fino ad oggi, si è pagata l’imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro (a volte comprensiva anche d’imposta ipotecaria e catastale) mentre, quando a conferire l’immobile era un fondo pensione (istituito precedentemente all’entrata in vigore della legge n. 421/1992), l’imposta di registro e le ipo-catastali scendevano a 51, 64 euro ciascuna.
Oggi, con la risposta all’interpello presentato da Assoprevidenza (n. 954-826/2015), la situazione rischia di cambiare.
L’ente impositore, infatti, ha ritenuto il regime di cui sopra “agevolativo” e, pertanto, abrogato in forza di una legge di sette anni fa (art. 10 comma 4 d.lgs. 23/2011) che ha soppresso “le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali” sui trasferimenti immobiliari a titolo oneroso.
Secondo tale interpretazione gli atti di apporto andrebbero tassati non più con imposta fissa, ma in misura proporzionale.
Se così fosse, il costo fiscale dei trasferimenti di proprietà immobiliari in fondi specializzati a titolo di conferimento, potrebbe portare ad un arresto dell’interesse degli investitori in questo settore.
La visione della Commissione Tributaria Provinciale di Roma, espressa con la sentenza n. 1699/2018 riporta, invece, l’attenzione sull’interpretazione già espressa dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare 2/E del 15 febbraio 2012 (nonostante questa sia precedente alle modifiche di cui all’articolo 10 comma 4) e ne conferma ulteriormente il contenuto.
Tale circolare richiama la disciplina applicabile agli atti di apporto che, a determinate condizioni, è assimilata dal legislatore (art. 8, comma 1 bis d.l. 351/2001 come modificato dal d.l. 220/2004) a quella dei conferimenti d’azienda e, pertanto, costituisce una fattispecie differente rispetto agli atti di trasferimento a titolo oneroso (indicati nel comma 1 dell’articolo 10) e alle normative agevolative oggetto della soppressione di cui all’articolo 10, comma 4.
Il regime fiscale applicato agli atti di apporto, dunque, non può essere considerato come un mero “sconto” fiscale, ma deve essere trattato come una disciplina “settoriale”, differente e autonoma, che esula dall’ambito delle agevolazioni fiscali soppresse dall’articolo 10 comma 4.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate precisa, inoltre, che la soppressione delle agevolazioni non coinvolge quella tipologia di atti funzionali alla disciplina di altri istituti in cui il trasferimento immobiliare costituisce solo un momento eventuale all’interno del programma. A tal proposito, si noti come l’apporto di beni immobili in sede di istituzione di un fondo non possa venir considerato come un atto autonomo, ma come un elemento funzionale al raggiungimento dell’obiettivo principale, ossia l’istituzione del fondo.
Inoltre, l’ambito di applicazione dell’articolo 10 comma 4 è circoscritto ai trasferimenti immobiliari a titolo oneroso e, tra questi, non sono da includere quelli a fondi immobiliari a titolo di apporto. Tali operazioni, come affermano le Commissioni Tributarie “non interrompono (…) il rapporto esistente tra soggetto cedente e bene oggetto del trasferimento”. La natura di conferimento al fondo e non di vero e proprio trasferimento giustifica, infatti, il trattamento fiscale differente.
In attesa di un chiarimento del legislatore che ponga fine a queste interpretazioni discordanti, il dibattito dottrinale e giurisprudenziale si farà intenso vista l’attualità del tema e il grande appeal del settore sia per investitori italiani che esteri.
