Le transazioni immobiliari coinvolgono sempre più di frequente parti straniere. Ed è altrettanto frequente che un contraente estero non sia titolare di un conto corrente italiano. È questa la probabile genesi dell’uso dei contratti di escrow nelle transazioni immobiliari.
Eppure, a prescindere dalla nazionalità delle parti coinvolte, le operazioni di real estate, al pari di ogni altra transazione, possono trarre vantaggio dall’intervento di un escrow agent, in termini di maggiore certezza e stabilità. È il caso del deposito del corrispettivo a presidio della buona riuscita della transazione, o in attesa del verificarsi di condizioni sospensive, volontarie o legali. Esemplificando, si pensi ad una compravendita avente oggetto un bene sottoposto a prelazioni legali.
Un’ulteriore applicazione del contratto di escrow può essere volta a prevenire gli effetti della decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’. Il deposito di quanto eventualmente dovuto a titolo di imposta complementare e di sanzione può risultare una misura utile a tutela delle parti, specialmente in ambito IVA, dove gli importi possono essere anche ingenti.
Tale funzione di garanzia è ben compresa e valorizzata dalla legge 147/2013. La normativa citata aveva introdotto l’obbligo di depositare presso il notaio il corrispettivo, le imposte e tutte spese connesse alle alienazioni immobiliari.
Il disegno di legge per la concorrenza, ad oggi ancora all’esame del Senato, ha tramutato tale l’obbligo di deposito del prezzo in una mera facoltà. Il notaio è tenuto al deposito delle somme su conto dedicato solo nel caso in cui ciò sia richiesto da almeno una delle parti.
